Guida operativa del Geometra La Placa

Premessa e obiettivo

Ristrutturare un appartamento a Milano è un progetto tecnico, economico e organizzativo. Questa guida spiega come un serio professionista imposta il lavoro per evitare varianti, rispettare tempi e budget e consegnare un risultato controllabile.

Attori e responsabilità

Committente: definisce obiettivi, budget e tempi; approva elaborati e materiali.
Geometra: rilievo, progetto, pratiche edilizie, computo, capitolato, supporto alla scelta dell’impresa, direzione lavori e contabilità.
Impresa esecutrice: lavora secondo progetto, capitolato e contratto; rispetta programma dei lavori e prescrizioni.
Condominio: fornisce autorizzazioni quando necessarie; gestisce le interferenze sulle parti comuni.

Competenze del geometra (in pratica)

• Rilievo integrato (metrico, impiantistico, fotografico) e verifica interferenze con parti comuni.
• Analisi vincoli (urbanistici, condominiali, strutturali, acustici ed energetici).
• Progetto esecutivo con dettagli dei nodi critici (impermeabilizzazioni, giunti, grandi formati, soglie).
• Stima e controllo costi: computo metrico e analisi prezzi.
• Documenti contrattuali: capitolato speciale, schede materiali, tolleranze, prove.
• Programmazione: programma dei lavori, tempi di approvvigionamento dei materiali, traguardi intermedi.
• Direzione lavori: verbali, ordini di servizio, stati di avanzamento, gestione non conformità e collaudi.
• Inquadramento degli adempimenti in materia di sicurezza.

Fasi operative

1. Rilievo e stato di fatto: tavole dello stato attuale, servizi fotografici, tracciamento impianti.
2. Vincoli e condominio: nota vincoli e percorso autorizzativo condominiale.
3. Ipotesi distributive: 2–3 soluzioni con effetti su costi e impianti.
4. Esecutivi e dettagli: disegni, schede materiali, eventuale campione di prova.
5. Computo + capitolato: voci misurabili, livelli di finitura, prove e collaudi.
6. Scelta impresa + contratto: offerte su computo identico, verbale di congruità, firma con allegati parafati.
7. Programma lavori e forniture: pianificazione dei tempi di approvvigionamento e del percorso critico.
8. Titolo edilizio: CILA/SCIA/Permesso di Costruire secondo il caso.
9. Sicurezza: documentazione minima e gestione interferenze.
10. Direzione lavori e stati di avanzamento: sopralluoghi, verbali, ordini di servizio.
11. Gestione varianti: solo su autorizzazione scritta, con prezzi nuovi e aggiornamento dei tempi.
12. Consegna e chiusura: collaudi, dichiarazioni di conformità impianti, DOCFA, APE, manuali d’uso e manutenzione.

Titoli edilizi e condominio (sintesi)

• CILA: manutenzione straordinaria senza opere strutturali né modifica dei prospetti.
• SCIA: interventi più impattanti in specifiche condizioni.
• Permesso di Costruire: quando si interviene su volumi/prospetti/strutture o trasformazioni rilevanti.
• Rapporti con il condominio: comunicazioni preventive, protezione delle parti comuni, orari per lavorazioni rumorose, cartelli di cantiere.

Capitolato speciale e contratto

Capitolato – contenuti essenziali

• Campo di applicazione e documenti.
• Materiali e prodotti (schede, prestazioni, marcature).
• Modalità di posa e tolleranze.
• Oneri dell’impresa: protezioni, pulizie, smaltimenti, prove e collaudi.
• Controllo qualità: verifiche in accettazione, liste di controllo, campioni di prova.
• Sicurezza e ambiente.
• Criteri di misurazione e contabilità.
• Penali e condizioni di risoluzione.

Contratto – clausole chiave

• Oggetto e ordine di precedenza dei documenti.
• Prezzo (a corpo/a misura) e regole per i prezzi nuovi.
• Varianti: limiti, istruttoria e autorizzazione scritta.
• Tempi e penali giornaliere; sospensioni e riprese.
• Stati di avanzamento, pagamenti e ritenute.
• Subappalto (limiti e autorizzazioni).
• Garanzie e polizze (es. RCT/RCO, garanzia per danni da esecuzione; polizza opere in corso se richiesta).
• Sicurezza (obblighi documentali e organizzativi).
• Risoluzione/recesso; foro competente.

Computo metrico e analisi prezzi

• Usa prezzari coerenti; per voci mancanti, analisi prezzi (materiali + manodopera + oneri).
• Imposta “pacchetti” lavorazione + fornitura per ridurre varianti.
  Esempi di voci: demolizione tramezzi; nuovi tramezzi; linea idrica bagno; massetto autolivellante; posa di lastre in gres di grande formato; tinteggiature.

Programma dei lavori

• Sequenza tipica: demolizioni → tramezzi → impianti → massetti → finiture.
• Pianifica i tempi di approvvigionamento (serramenti, sanitari, corpi illuminanti, cucine, pietre).
• Traguardi intermedi: chiusura impianti, prove di tenuta, pre-consegna finiture, collaudi.
• Margine di sicurezza: 10–15% sul percorso critico + margine per le forniture.

Direzione lavori, contabilità e varianti

• Direzione lavori: calendario sopralluoghi, verbali con fotografie, ordini di servizio.
• Contabilità: libretto delle misure, stati di avanzamento, registro lavorazioni.
• Non conformità: apertura, azioni correttive, chiusura.
• Varianti: autorizzazione scritta prima dell’esecuzione, definizione dei prezzi nuovi, aggiornamento del programma e tracciabilità delle decisioni.

Consegna e chiusura

• Prove e collaudi (impianti e opere).
• Dichiarazioni di conformità impianti e manuali d’uso/manutenzione.
• DOCFA e APE post-intervento.
• Verbale di consegna finale con elenco difetti residui e elaborati finali aggiornati.

Caso studio (95 m² – Milano)

• Obiettivo: nuova zona giorno, bagno, impianti completi.
• Budget indicativo: 78–92 mila euro (in base alle finiture).
• Durata: 14–18 settimane (inclusi tempi di approvvigionamento).
• Varianti prevenute:
  1. Scarichi cucina: prevista pompa di sollevamento come alternativa.
  2. Lastre in gres di grande formato: tolleranze e attrezzature definite nel capitolato.
  3. Peso del massetto: soluzione alleggerita con verifica strutturale preventiva.

Errori ricorrenti da evitare

1. Capitolato generico.
2. Rilievo impianti insufficiente.
3. Scelte materiali tardive (manca il blocco progettuale delle scelte).
4. Tempi di approvvigionamento ignorati.
5. Mancanza di campioni di prova sui nodi critici.
6. Verbali di direzione lavori assenti o irregolari.
7. Prezzi nuovi non regolati.
8. Programma dei lavori non realistico.
9. Adempimenti di sicurezza incompleti.
10. Comunicazione insufficiente con il condominio.

Liste di controllo essenziali

Prima del cantiere
Rilievo integrato; nota vincoli; layout definitivo; dettagli esecutivi; capitolato; computo; gara/offerte; contratto firmato; programma lavori validato; titolo edilizio; piano forniture.

Durante il cantiere
Verbale settimanale; ordini di servizio; controlli qualità; stati di avanzamento/libretto misure; gestione non conformità; aggiornamento del programma; sicurezza; interferenze condominiali.

Fine lavori
Prove e collaudi; dossier di conformità e garanzie; elaborati finali aggiornati; DOCFA e APE; verbale di consegna ed elenco difetti da sanare.

Modello di capitolato (schema base)

1. Oggetto e documenti; ordine di precedenza.
2. Materiali e prodotti (schede, prestazioni, tracciabilità lotti).
3. Modalità di posa e tolleranze; protezioni e pulizie.
4. Oneri dell’impresa: apprestamenti, rifiuti, certificati di conferimento.
5. Misurazioni e contabilità (criteri, libretto misure, stati di avanzamento).
6. Controllo qualità, prove e collaudi.
7. Sicurezza e ambiente; gestione interferenze condominiali.
8. Tempi, penali e sospensioni.
9. Varianti e prezzi nuovi (criteri, limiti).
10. Pagamenti, ritenute, eventuale revisione.
11. Subappalto (limiti, autorizzazioni, responsabilità).
12. Garanzie e polizze.
13. Risoluzione/recesso e contenziosi.
    Allegati: elenco elaborati; schede materiali; piano smaltimenti; programma dei lavori; modello verbale sopralluogo; piano manutenzione.

Contatti

Hai un appartamento da ristrutturare a Milano? Possiamo verificare il capitolato, redigere il computo e il contratto, pianificare il programma lavori e gestire la direzione lavori con controllo qualità. Contattaci per un sopralluogo e una pre-analisi gratuita.

Studio Tecnico Geometra La Placa
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