Introduzione
La chiusura di balconi, logge o terrazzi è tra gli interventi più richiesti da privati e condomìni: permette di guadagnare comfort, protezione dagli agenti atmosferici e persino un nuovo spazio utilizzabile tutto l’anno.
Tuttavia, dietro un apparente semplice “vetraggio” si nascondono rischi amministrativi e penali: non tutto è edilizia libera e non ogni vetrata può essere definita VEPA.
Questo articolo analizza, con esempi e sentenze, le differenze tra veranda, VEPA, pergotenda e tettoia, indicando i titoli abilitativi, le norme applicabili e la giurisprudenza più recente.
Una guida utile per tecnici, imprese e committenti che vogliono operare nel pieno rispetto delle regole.
1. Definizioni operative e differenze chiave
Veranda
Locale coperto e chiuso sui lati con vetrate o pannelli fissi/apribili, realizzato su loggia, balcone o terrazza.
La veranda crea un nuovo volume e modifica la sagoma e i prospetti dell’edificio: inquadra un vero nuovo locale a tutti gli effetti.
Titolo richiesto: Permesso di Costruire.
Esempio pratico: chiudere un balcone con vetrate scorrevoli e pavimento coibentato per trasformarlo in studio o cucina = nuovo ambiente abitabile ⇒ serve Permesso di Costruire.
VEPA (Vetrate Panoramiche Amovibili)
Le VEPA sono vetrate completamente trasparenti, amovibili e non stabili, installate per proteggere logge o balconi dagli agenti atmosferici.
Sono ammesse in edilizia libera solo se non creano nuova volumetria, non alterano i prospetti e garantiscono micro-aerazione naturale.
Riferimento: art. 6, comma 1, lett. b-bis del D.P.R. 380/2001, introdotto dal DL 115/2022 (Aiuti-bis).
Esempio: chiudere un balcone con pannelli di vetro completamente apribili a pacchetto, senza infissi permanenti e con possibilità di totale rimozione ⇒ VEPA ⇒ edilizia libera.
Pergotenda
Struttura leggera con tenda retrattile come elemento principale.
La struttura (pali, guide, ancoraggi) è accessoria, non autonoma, e serve solo a sostenere la tenda.
Edilizia libera, purché non presenti chiusure laterali fisse o coperture rigide permanenti.
Esempio: una tenda in tessuto retraibile con struttura in alluminio su una terrazza di un bar ⇒ pergotenda ⇒ edilizia libera.
Se però si aggiungono pareti vetrate fisse ⇒ diventa veranda ⇒ Permesso di Costruire.
Tettoia
Copertura rigida e fissa, realizzata con struttura autonoma (acciaio, legno, cemento).
Modifica sagoma e prospetti dell’edificio ⇒ Permesso di Costruire, salvo modesti casi di pertinenze leggere.
Esempio: tettoia metallica per coprire un’auto o un portico = nuova sagoma e superficie coperta ⇒ titolo edilizio necessario.
2. Titoli abilitativi: edilizia libera o Permesso di Costruire?
2.1 Edilizia libera
Sono interventi liberi da titolo abilitativo:
- VEPA conformi all’art. 6, comma 1, lett. b-bis DPR 380/2001;
- Pergotende con tenda mobile e struttura leggera.
Devono però rispettare:
- norme antisismiche e di sicurezza (D.Lgs. 81/2008),
- igiene e aerazione (RAI, D.M. 5 luglio 1975),
- norme energetiche (Legge 10/91 e s.m.i.),
- eventuali vincoli paesaggistici (DLgs 42/2004).
2.2 SCIA o Permesso di Costruire
Sono invece soggetti a titolo edilizio:
- Verande che creano volume o nuovo ambiente abitabile → Permesso di Costruire.
- Tettoie fisse o con coperture rigide → Permesso di Costruire.
- Pergotende chiuse sui lati o con elementi non amovibili → SCIA o PdC secondo i casi.
Nota: in zone vincolate (centro storico, paesaggio, sismica) servono anche autorizzazioni aggiuntive (paesaggistica, deposito strutturale, nulla osta ASL, ecc.).
3. Giurisprudenza essenziale e casi pratici
Consiglio di Stato, Sez. VI, 24 gennaio 2022 n. 469
Un condominio aveva chiuso le logge con vetrate scorrevoli “amovibili”. Il Comune ordinava la demolizione.
Il Consiglio di Stato ha confermato: la chiusura creava un nuovo volume e modificava i prospetti, quindi serviva Permesso di Costruire.
Principio: anche se amovibili, le vetrate che rendono fruibile uno spazio tutto l’anno costituiscono veranda.
Cassazione Penale, 2 maggio 2019 n. 18000
Un privato aveva chiuso il terrazzo con pannelli in vetro e alluminio senza titolo edilizio.
Condanna confermata: il manufatto era stabile e funzionale all’ampliamento dell’abitazione.
Principio: non conta il materiale “leggero” ma la funzione permanente e l’effetto volumetrico.
Esempio: anche una veranda in alluminio e vetro “smontabile” ma lasciata fissa per tutto l’anno = abuso edilizio.
TAR Campania, Napoli, 31 maggio 2021 n. 1358
Un proprietario aveva installato chiusure in vetro su un balcone dichiarandole “VEPA”.
Il TAR ha ritenuto che le vetrate non erano realmente amovibili e alteravano il prospetto → intervento non libero, soggetto a PdC.
Principio: per rientrare in edilizia libera, la VEPA deve essere totalmente apribile e priva di elementi fissi.
Consiglio di Stato, 5 ottobre 2018 n. 5737 – Pergotenda
Il titolare di un ristorante aveva installato una struttura in alluminio con tenda retrattile e laterali in plastica fissi.
Il Consiglio di Stato ha stabilito che se la tenda è l’elemento principale, l’opera è libera; ma se prevale la struttura, serve titolo edilizio.
Principio: il discrimine è la prevalenza funzionale tra tenda e struttura.
4. Vincoli e requisiti tecnici
- Paesaggio: VEPA e verande in aree vincolate richiedono autorizzazione paesaggistica.
- Sismica: qualsiasi elemento ancorato (anche leggero) è soggetto a verifica NTC 2018.
- Energia: chiusure permanenti → relazione Legge 10 e verifica ponti termici.
- Igiene e aerazione: vietato ridurre la RAI (rapporto aeroilluminante) dei locali sottostanti.
- Sicurezza: lavori in quota → obbligo di linee vita, parapetti e coordinamento CSP/CSE.
- Decoro architettonico: in condominio serve approvazione assembleare se l’intervento altera la facciata.
5. Procedura e documentazione
Fase preliminare
- Rilievo fotografico e geometrico dello stato di fatto.
- Verifica titoli edilizi esistenti e conformità catastale.
- Analisi PGT/PRG, vincoli e regolamento edilizio comunale.
Fase progettuale
- Elaborati grafici ante/post, dettagli costruttivi, relazione tecnica, calcoli strutturali, schede Marcatura CE, verbali assembleari condominiali.
Fase autorizzativa
- Deposito pratica (CILA, SCIA o PdC).
- Eventuale autorizzazione paesaggistica o deposito sismico.
- Comunicazione fine lavori e aggiornamento catastale.
6. Errori ricorrenti (da evitare)
- Confondere VEPA e veranda.
- Sottovalutare la verifica strutturale anche per opere “leggere”.
- Dimenticare autorizzazioni paesaggistiche.
- Non verificare il decoro condominiale.
- Trascurare impermeabilizzazioni e smaltimento acque.
7. Check-list finale
☑ Regolamento condominiale visionato
☑ Verificati vincoli e titolo edilizio corretto
☑ Portanza del solaio controllata
☑ Dettagli impermeabilizzazione definiti
☑ Trasmittanze e condensa valutate
☑ Smaltimento acque meteoriche garantito
☑ Cronoprogramma e costi validati
Conclusioni operative
- Se l’intervento chiude stabilmente un balcone o terrazzo, creando nuovo locale: serve Permesso di Costruire.
- Se installi VEPA realmente amovibili e trasparenti, senza alterare la sagoma: edilizia libera.
- Se realizzi una pergotenda retrattile con struttura leggera: nessun titolo edilizio.
- Se costruisci una tettoia rigida o chiusura permanente: Permesso di Costruire obbligatorio.
- Effettua sempre verifiche strutturali, paesaggistiche e condominiali prima di iniziare.
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